El contribuyente podrá elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo

La reforma del impuesto de la plusvalía municipal aprobada este lunes permitirá al contribuyente elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, en tanto que estará exento de pago cuando la operación no reporte ganancia alguna.

El Ministerio de Hacienda destaca que con los cambios introducidos por decreto-ley se devuelve la constitucionalidad al impuesto. Buscan que refleje la realidad del mercado inmobiliario y para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagarlo si venden un inmueble a pérdidas.

La norma restablece la exigibilidad del impuesto, que había quedado en suspenso con la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre. Con esto se evita el riesgo de que los ayuntamientos sufran una merma de recursos que pueda suponer un aumento del déficit o el deterioro de los servicios que prestan a los ciudadanos.

La última sentencia del TC estableció que el impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como la plusvalía, se calcula con un sistema objetivo y obligatorio ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y a la capacidad económica demostrada por el contribuyente.

Para adecuar el impuesto a esta sentencia, la reforma establece con claridad que las operaciones donde no haya un aumento de valor no estarán sujetas a tributación. También que se deberá constatar a instancias del contribuyente que no se ha obtenido ganancia alguna.

En caso de ganancia, el método de cálculo será optativo. El contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.

De esta forma, el contribuyente podrá reclamar que se le aplique la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

Nuevo sistema objetivo de cálculo

Se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos. Se hará en función del número de años transcurridos desde la operación.

Los ayuntamientos tendrán competencia para rebajar esos coeficientes. También podrán rebajar hasta un 15 % los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos.

Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más.

Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Se gravan las operaciones de menos de un año

Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.

Alrededor del 50 % de los Ayuntamientos tienen establecido este impuesto, el segundo más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que en 2019 permitió recaudar unos 2.500 millones de euros.

Estos municipios tienen ahora un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley, que será un día después de su aplicación en el BOE, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

La norma, que no podrá aplicarse con carácter retroactivo, cerrará el vacío legal generado por sentencia del TC, lo que -según el Gobierno- acota posibles distorsiones en el mercado inmobiliario, evitando que esta circunstancia se convierta en un incentivo para acelerar operaciones inmobiliarias que esquivaran la tributación.

¿Cómo aplica el nuevo cálculo de la plusvalía municipal?

El Ministerio de Hacienda ha dado ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real. También otras en las que sería mejor el resultado con el método objetivo, teniendo en cuenta que si no hay ganancia no hay que pagar nada.

Caso de plusvalía real superior a la estimación objetiva

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.

Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

Caso de plusvalía real inferior a la estimación objetiva

Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros.

Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20 % de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.

En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).