La Comisión Europea plantea que las administraciones puedan adoptar medidas sobre los alquileres de corta duración cuando acrediten que contribuyen a tensionar el mercado residencial
La Comisión Europea ha dado un nuevo paso en su estrategia para hacer frente a los problemas de acceso a la vivienda en Europa. Bruselas presentó este miércoles su propuesta de Affordable Housing Act, una iniciativa que pretende ofrecer a los Estados miembros y a las administraciones regionales y locales un marco común para actuar en aquellas zonas donde exista una especial presión sobre la disponibilidad y el precio de la vivienda.
El alquiler de corta duración, entre el que se encuentra la vivienda vacacional, ocupa una parte relevante de la propuesta. La Comisión considera que en determinadas ciudades y destinos turísticos el uso creciente de viviendas para fines distintos de la residencia habitual puede agravar los problemas de disponibilidad y encarecimiento del mercado residencial.
La iniciativa, sin embargo, no establece una prohibición general de las viviendas vacacionales en Europa. El planteamiento comunitario pasa por permitir que las autoridades competentes adopten medidas cuando puedan justificar que existe una situación de presión sobre la vivienda y que la regulación resulta necesaria y proporcionada.
Cómo se mide el «estrés vacacional» de un territorio
Precisamente, uno de los aspectos fundamentales del nuevo marco será determinar cuándo puede considerarse que un territorio se encuentra bajo «estrés habitacional». La propuesta europea contempla para ello indicadores relacionados con la evolución de los precios respecto a los ingresos de los hogares y exige, además, identificar alguno de los factores que están ejerciendo presión sobre el mercado, entre ellos el desequilibrio entre oferta y demanda, la evolución demográfica o el impacto de los alquileres de corta duración.
El debate afecta especialmente a Canarias, donde la regulación de la vivienda vacacional lleva años enfrentando a administraciones, propietarios y distintos agentes del sector turístico.
La posición de la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional
La presidenta de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV), Doris Borrego, analiza en este contexto las consecuencias que la iniciativa europea puede tener para el Archipiélago y para los propietarios que destinan sus inmuebles al alquiler turístico.
Borrego pone además el foco en la necesidad de diferenciar entre los grandes tenedores y los pequeños propietarios que destinan una vivienda al alquiler vacacional. La presidenta de ASCAV defiende que no se puede tratar de la misma manera a quienes concentran un elevado número de inmuebles y desarrollan esta actividad a gran escala que a particulares que alquilan una o pocas propiedades como complemento a sus ingresos. En este sentido, considera que cualquier regulación debe tener en cuenta quién está detrás de la actividad y evitar que las restricciones recaigan de forma indiscriminada sobre los pequeños propietarios.
Europa pide que las restricciones estén justificadas
La posición de las instituciones europeas introduce, además, un elemento importante en el debate: las limitaciones al alquiler vacacional no pueden plantearse de forma automática o idéntica en todos los territorios.
El Parlamento Europeo ya había defendido la necesidad de encontrar un equilibrio entre el desarrollo turístico y el acceso a la vivienda. En una resolución publicada este verano reclamaba que cualquier actuación tenga en cuenta las características de cada mercado, se base en datos y respete los principios de necesidad y proporcionalidad. También pedía distinguir las distintas realidades territoriales y consultar a autoridades locales y representantes del sector.
La propia Comisión Europea reconoce que la falta de vivienda asequible responde principalmente a factores estructurales, aunque admite que el crecimiento del alquiler de corta duración puede contribuir al aumento de precios o a la reducción de la oferta residencial en determinados lugares. En abril señalaba, además, que estas viviendas aportan también beneficios económicos, turísticos y de generación de ingresos para los propietarios.
El nuevo marco europeo abre ahora una nueva fase. La cuestión será determinar qué territorios pueden acreditar realmente una situación de estrés habitacional y qué medidas pueden aplicar sobre las viviendas de corta duración, un debate especialmente relevante para Canarias por el peso tanto del turismo como de la crisis de acceso a la vivienda en las Islas.
