El Gobierno canario propone exigir diez años de residencia para comprar una vivienda en las islas, pero la libre circulación de capitales de la UE y una sentencia contra una normativa similar en Flandes plantean obstáculos jurídicos a una medida que ya tiene excepciones en Dinamarca, Malta y Finlandia
El Gobierno de Canarias quiere restringir la compra de viviendas a personas no residentes para frenar la presión sobre el mercado inmobiliario. La propuesta contempla exigir al menos diez años de empadronamiento ininterrumpido, o quince discontinuos, para adquirir una propiedad en las islas. Sin embargo, su aplicación plantea un importante desafío jurídico: la legislación europea protege la libre circulación de capitales, incluida la compraventa de inmuebles.
Situación especial de Canarias como región ultraperiférica
El Ejecutivo autonómico busca superar ese obstáculo por dos vías. Por un lado, ha remitido al Gobierno de España una propuesta legislativa para establecer restricciones a la adquisición de viviendas. Por otro, reclama una modificación de la normativa europea que permita aplicar medidas especiales en territorios insulares y regiones ultraperiféricas. Entre sus principales argumentos figura la condición singular de Canarias dentro de la Unión Europea, reconocida expresamente en los tratados comunitarios.
La iniciativa cuenta con precedentes de distinto signo. Dinamarca, Malta y las islas Åland, en Finlandia, disponen de restricciones inmobiliarias reconocidas por la UE. En cambio, una normativa aprobada en Flandes, Bélgica, que vinculaba la compra de viviendas al arraigo local, chocó con la legislación comunitaria y acabó anulada. La diferencia entre ambos escenarios puede resultar determinante para las aspiraciones de Canarias.
Diez años de residencia y un máximo de dos viviendas
La propuesta elaborada por los servicios jurídicos del Gobierno canario no se limita a los compradores extranjeros. Según el borrador al que ha tenido acceso la Agencia EFE, la exigencia de residencia afectaría también a ciudadanos españoles que no puedan acreditar el tiempo mínimo de empadronamiento en el archipiélago.
Además, la iniciativa establece un máximo de dos viviendas por persona, siempre que estén situadas en municipios diferentes. También plantea restricciones a las operaciones inmobiliarias de empresas y sociedades de inversión, con el propósito de evitar que la adquisición de inmuebles agrave la escasez de vivienda residencial.
El Ejecutivo que preside Fernando Clavijo ha remitido esta propuesta al Gobierno central y solicita su aprobación antes de que termine la legislatura. Paralelamente, la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad ha trasladado a varios ministerios una serie de enmiendas al proyecto europeo de vivienda asequible.
El objetivo es conseguir que las autoridades de las regiones ultraperiféricas puedan limitar temporalmente la adquisición, el uso y el alquiler de viviendas por extranjeros no residentes, especialmente en territorios donde la escasez de suelo y la presión inmobiliaria dificultan el acceso a una residencia habitual.
La legislación europea protege la libre compra de inmuebles
El principal obstáculo para la iniciativa se encuentra en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). Esta disposición prohíbe, con carácter general, las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y también entre estos y terceros países.
La compraventa de inmuebles está incluida en esa libertad económica. Por ello, impedir la adquisición de una vivienda en función de la nacionalidad o de determinados requisitos de residencia puede entrar en conflicto con el derecho comunitario.
Sin embargo, la prohibición no es absoluta. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) admite determinadas restricciones cuando persiguen razones imperiosas de interés general. Entre ellas pueden encontrarse objetivos de política social y de acceso a la vivienda.
Para que una limitación resulte compatible con los tratados, debe superar el denominado principio de proporcionalidad. Esto implica demostrar que la medida es adecuada para conseguir su objetivo y que no existen alternativas menos restrictivas que permitan alcanzar el mismo resultado.
Flandes: el precedente que terminó ante la Justicia europea
Uno de los principales antecedentes que podría complicar la propuesta canaria se encuentra en Flandes, la región de habla neerlandesa de Bélgica. En 2009, sus autoridades aprobaron una normativa que condicionaba la compra de terrenos y viviendas en determinados municipios a la existencia de un vínculo suficiente con la localidad.
La medida buscaba facilitar el acceso a la vivienda a la población local en zonas sometidas a una elevada presión inmobiliaria. Para acreditar ese arraigo, la norma contemplaba criterios relacionados con la residencia, el trabajo o los vínculos sociales con el municipio.
Sin embargo, el asunto llegó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En su sentencia del 8 de mayo de 2013, correspondiente a los asuntos acumulados C-197/11 y C-203/11, el tribunal consideró que las restricciones vulneraban libertades fundamentales de la UE.
La Justicia europea reconoció que facilitar vivienda a la población con menos recursos constituía un objetivo legítimo. No obstante, cuestionó que exigir un vínculo suficiente con el municipio fuera un medio proporcionado para conseguirlo. La medida podía excluir a compradores que realmente necesitaran una vivienda y permitir operaciones de personas con arraigo local que no presentaran esa necesidad.
El TJUE declaró incompatible con el derecho comunitario el régimen examinado. Posteriormente, el Tribunal Constitucional belga anuló las disposiciones afectadas. Este precedente resulta especialmente relevante para Canarias porque una exigencia general de diez o quince años de residencia podría suscitar dudas semejantes. Aunque la propuesta canaria responde a circunstancias territoriales diferentes, tendría que justificar por qué ese requisito concreto resulta necesario para garantizar el acceso a la vivienda y por qué otras medidas menos restrictivas no serían suficientes.
Dinamarca, Malta y Finlandia: las excepciones permitidas por la UE
Frente al caso de Flandes, existen otros territorios europeos donde sí se aplican restricciones a la adquisición de viviendas por compradores extranjeros o sin determinadas condiciones de residencia. Dinamarca mantiene limitaciones a la compra de segundas residencias por parte de compradores extranjeros. Su régimen cuenta con una excepción específica reconocida en el Protocolo número 32 de los tratados europeos.
Malta también puede restringir la adquisición de segundas residencias. Los ciudadanos comunitarios que no hayan residido durante cinco años en el país necesitan, con carácter general, una autorización para adquirir este tipo de inmuebles, aunque el régimen de vivienda habitual es diferente.
Por su parte, las islas Åland, un archipiélago autónomo perteneciente a Finlandia, disponen de un sistema especial que limita la adquisición de propiedades a quienes no cuentan con el derecho regional de domicilio, salvo autorización.
Los tres modelos están reconocidos por la legislación europea. Sin embargo, ninguno constituye una autorización general para prohibir la compraventa de viviendas a extranjeros. Son excepciones específicas recogidas en los tratados o en los acuerdos de adhesión de estos países a la Unión Europea.
También existen restricciones en el Tirol austríaco, aunque se centran principalmente en limitar el uso de determinados inmuebles como segundas residencias y evitar la presión de las viviendas vacacionales. Este modelo se diferencia de una prohibición general basada en la nacionalidad del comprador.
La existencia de estas normas demuestra que la UE admite regímenes inmobiliarios diferenciados. No obstante, su aplicación en Canarias exigiría disponer de una justificación jurídica propia y, en su caso, obtener el respaldo de las instituciones comunitarias.
La condición de región ultraperiférica, el principal argumento de Canarias
La principal baza jurídica del Gobierno autonómico se encuentra en el artículo 349 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. Esta disposición reconoce las dificultades estructurales de las regiones ultraperiféricas, entre ellas Canarias, debido a factores como la lejanía, la insularidad, la reducida superficie y la dependencia económica.
El artículo permite que la Unión Europea apruebe medidas específicas para adaptar determinadas políticas comunitarias a las características de estos territorios. Canarias ya cuenta con particularidades fiscales y económicas amparadas por su condición ultraperiférica, como el IGIC o determinados instrumentos del Régimen Económico y Fiscal.
Sin embargo, el artículo 349 no concede automáticamente a Canarias la facultad de restringir la compra de inmuebles. Las medidas especiales deben adoptarse a través de los procedimientos europeos correspondientes y respetar la integridad del mercado interior.
Precisamente por eso, el Ejecutivo autonómico reclama que el futuro reglamento europeo de vivienda asequible reconozca expresamente la posibilidad de introducir limitaciones en regiones ultraperiféricas.
El consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad, Pablo Rodríguez, ha defendido que la propuesta no pretende establecer un privilegio, sino aplicar las particularidades que los tratados ya reconocen a estos territorios. El Gobierno insiste en que las restricciones serían temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de nuevas viviendas.
¿Qué posibilidades tiene la propuesta canaria?
Los precedentes europeos muestran que limitar la compra de viviendas en Canarias no es jurídicamente imposible, pero tampoco puede hacerse sin condiciones. Una prohibición amplia basada únicamente en la nacionalidad encontraría importantes obstáculos en las libertades fundamentales del mercado interior. Por su parte, una restricción basada en la residencia, aunque afectara por igual a españoles y extranjeros, también tendría que superar el examen de proporcionalidad exigido por la Justicia europea.
La experiencia de Flandes demuestra que proteger el acceso a la vivienda de la población local no basta por sí solo para justificar cualquier restricción. La Administración debe acreditar que las condiciones exigidas resultan necesarias para conseguir ese objetivo.
Las excepciones de Dinamarca, Malta y Åland ofrecen, por el contrario, ejemplos de limitaciones que cuentan con reconocimiento jurídico dentro de la Unión Europea. Su existencia refuerza la posibilidad de plantear un régimen diferenciado, aunque no garantiza que las instituciones comunitarias acepten el modelo canario.
Por ello, la condición de región ultraperiférica podría desempeñar un papel fundamental. El futuro de la propuesta dependerá tanto del respaldo del Gobierno de España como de su encaje en el derecho europeo, especialmente si Canarias logra que sus particularidades territoriales se traduzcan en una excepción específica.
Mientras tanto, la limitación de la compra de viviendas continúa siendo una propuesta. Su aplicación deberá superar un debate jurídico en el que confluyen dos principios: la libertad de circulación de capitales dentro de la Unión Europea y la protección del acceso a una vivienda asequible para la población residente.
