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El Constitucional alemán tumba la Ley que establecía un tope a los precios del alquiler en Berlín

El alto tribunal ha estimado que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal

La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020, fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado

El Tribunal Constitucional alemán consideró este jueves que la ley que congeló los alquileres en la ciudad-estado de Berlín desde 2020 es contrario a la Constitución.

El alto tribunal rechaza la disposición de Berlín argumentando que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y que los «Länder» sólo están autorizados a legislar «mientras y en la medida en que el Gobierno federal no haya hecho uso final de su competencia legislativa».

La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020, fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afecta a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85 % vive en régimen de alquiler- durante cinco años.

Bloqueo de la ley federal

El Tribunal considera en su sentencia que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal». Puesto que la ley berlinesa «también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general».

Según la ley berlinesa, a partir de 2022 los propietarios podrían incrementar los precios en un 1,3 % anual para incorporar la inflación; el nivel de la congelación de los alquileres tomó como referencia los precios vigentes en junio de 2019.

Todos los nuevos contratos -salvo algunas excepciones- firmados desde aquella fecha debían ceñirse a la nueva ley. Los infractores podían ser castigados con multas de hasta 500.000 euros y los damnificados podían acudir a los tribunales para aplicar la congelación (en ocasiones, hasta con efectos retroactivos).

Sube el precio del alquiler

Los alquileres en la capital se han doblado en la última década por el creciente atractivo de Berlín, la caída de los tipos de interés, la buena situación económica en Alemania, la poca flexibilidad del sector de la construcción para atender a la demanda y la especulación.

La segunda etapa del límite de alquiler entró en vigor por última vez el 23 de noviembre de 2020. Los propietarios tuvieron que reducir los alquileres que superaran en más del 20 por ciento los límites superiores fijos. Algo que afectó alrededor de 340.000 hogares de inquilinos en Berlín.

Berlín era tradicionalmente una ciudad de alquileres bajos, en relación con el resto del país. Sin embargo, desde que recuperó su estatus de capital alemana, tras la reunificación del país en 1990, empezaron a subir los precios a niveles semejantes a otros grandes núcleos urbanos.

En los últimos años esta evolución se disparó, tanto en la vivienda de alquiler como de propiedad: entre 2011 y 2016 se estima que subieron un 40 % y el incremento fue del 20 % anual en los dos años previos a la entrada en vigor al tope sobre el que ahora se ha pronunciado el Tribunal Constitucional.

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